Im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen werden oftmals umfangreiche bauliche Veränderungen an einem Gebäude vorgenommen. In den meisten Fällen erfolgt der Austausch veralteter technischer Ausstattung, wie beispielsweise Heizsysteme, durch moderne, den aktuellen technischen Standards entsprechende Lösungen. Ziel dieser Maßnahmen ist nicht nur die Wertsteigerung der Immobilie, sondern auch eine nachhaltige Senkung der Betriebskosten für Energie- und Wasserverbrauch. Modernisierungen setzen sich in der Regel aus verschiedenen Maßnahmen zusammen, die miteinander kombiniert werden. Dazu zählen unter anderem der Austausch der Heizungsanlage, die Installation neuer Isolierfenster, die Anbringung einer zeitgemäßen Fassadendämmung oder Verbesserungen im Bereich des Brandschutzes. Rechtlich sind Modernisierungsmaßnahmen in § 555b BGB definiert und umfassen folgende Aspekte: - Maßnahmen zur Energieeinsparung - Reduzierung des Verbrauchs nicht erneuerbarer Primärenergie sowie Klimaschutz - Verringerung des Wasserverbrauchs - Nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts - Langfristige Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse - Maßnahmen, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben, etwa im Brandschutz, erforderlich sind - Schaffung zusätzlichen Wohnraums Angesichts der Komplexität sowie der technischen und rechtlichen Anforderungen sollten Modernisierungsmaßnahmen sorgfältig geplant und von Fachleuten durchgeführt werden, um die gewünschten Effekte effizient und nachhaltig zu erzielen.

ABGRENZUNG DER MODERNISIERUNG VON RENOVIERUNG UND SANIERUNG

Eine bauliche Maßnahme gilt dann als Modernisierung, wenn sie zu einer nachhaltigen Wertsteigerung oder einer Verbesserung des Wohnkomforts einer Immobilie führt. Das kann beispielsweise durch eine Reduzierung der zukünftigen Energiekosten oder durch eine Erhöhung des Komforts – etwa durch verbesserten Schallschutz oder eine Neugestaltung von Badezimmern – erreicht werden. Unterschied zwischen Modernisierung und Renovierung Während die Modernisierung darauf abzielt, eine Immobilie an aktuelle technische Standards anzupassen, liegt der Fokus einer Renovierung auf der optischen Aufwertung. Durch die alltägliche Nutzung eines Wohn- oder Gewerbeobjekts entstehen zwangsläufig Gebrauchsspuren wie verblassende Wandfarben, Kratzer im Bodenbelag oder vergilbte Tapeten. Diese meist oberflächlichen Beeinträchtigungen werden im Rahmen einer Renovierung beseitigt. Da sie jedoch keinen direkten Einfluss auf die Bewohnbarkeit haben, sind sie in der Regel nicht zwingend erforderlich. Viele Renovierungsmaßnahmen können von Mietern oder Eigentümern selbst durchgeführt werden, wodurch Kosten eingespart werden können. Unterschied zwischen Modernisierung und Sanierung Eine Sanierung hingegen dient der Beseitigung von erheblichen Mängeln oder Schäden an einer Immobilie, wie etwa Schimmelbefall, Wasserschäden oder Sturmschäden. Ziel ist es, den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherzustellen, bevor der Schaden eingetreten ist. Da Sanierungsmaßnahmen häufig eine detaillierte Planung sowie fachgerechte Umsetzung erfordern, empfiehlt es sich, Experten mit der Durchführung zu beauftragen, um eine langfristig erfolgreiche Instandsetzung zu gewährleisten.

MAßNAHMEN IM ZUGE DER MODERNISIERUNG

Modernisierungsmaßnahmen sind vielfältig und können unterschiedliche Bereiche einer Immobilie betreffen. Einige der wichtigsten stellen wir Ihnen daher im Folgenden etwas genauer vor. Energieeinsparung durch energetische Modernisierung Die energetische Modernisierung zielt darauf ab, den Energieverbrauch nachhaltig zu reduzieren und die Effizienz von Gebäuden zu steigern. Dabei wird der Gesamtenergieverbrauch in zwei Kategorien unterteilt: - Nutzenergie: Der Energieanteil, der direkt für Heizung, Warmwasseraufbereitung oder Kühlung genutzt wird. - Zusatzenergie: Energie, die nicht direkt für den Betrieb von Heizung oder Kühlung benötigt wird, sondern beispielsweise für den Betrieb von Systemen zur Energiegewinnung oder Verteilung. Es gibt mehrere Ansätze zur Reduzierung des Energieverbrauchs in Wohn- und Gewerbeimmobilien: - Erneuerung der Heizungsanlage: Der Austausch einer veralteten Heizungsanlage gegen ein modernes, effizienteres System kann den Energiebedarf erheblich senken. - Wärmedämmung und Isolierung: Durch eine verbesserte Dämmung von Wänden, Dächern und Fassaden sowie den Einbau energieeffizienter Fenster und Türen kann Wärmeverlust reduziert werden. Klimaschutz durch den Verzicht auf fossile Brennstoffe Fossile Energieträger wie Öl, Gas und Kohle werden als Primärenergiequellen bezeichnet. Selbst modernste Heizungsanlagen können aber deren CO₂-Ausstoß nicht vollständig verhindern. Der Austausch einer Heizungsanlage und die vollständige Umstellung auf erneuerbare Energieträger stellt zwar die effektivste Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie dar, ist jedoch auch mit hohen Investitionskosten verbunden. Alternativ können bereits kleinere Maßnahmen, wie die Installation einer Photovoltaikanlage, zur Reduzierung des Energieverbrauchs beitragen.

Steigerung des Gebrauchswertes Der Gebrauchswert einer Wohnung beschreibt ihren potenziellen Mietpreis. Maßnahmen, die den Marktwert oder die Vermietbarkeit verbessern, gelten als Modernisierung – unabhängig von der Wahrnehmung der aktuellen Mieter. Dazu zählen unter anderem: - Optimierung des Grundrisses - Verbesserte Belichtung und Belüftung - Erhöhter Schallschutz - Optimierte Funktionsabläufe - Höhere Sicherheit gegen Diebstahl und Gewalt Verbesserung der Wohnverhältnisse Modernisierungsmaßnahmen können auch den Wohnkomfort und die allgemeinen Wohnverhältnisse optimieren, etwa durch: - Spielplätze, Grünanlagen oder Stellplätze - Installation von Rauchwarnmeldern - Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Bereichen - Einbau von Aufzügen oder Blitzableitern Erweiterung um zusätzliche Wohnungen Der Ausbau von Dachgeschossen, Anbauten oder Aufstockungen zur Schaffung neuer Wohneinheiten gilt ebenfalls als Modernisierung. Wassersparen als Teil der Modernisierung Modernisierung bedeutet nicht nur energieeffiziente Heizungen oder bessere Dämmung – auch die Reduzierung des Wasserverbrauchs zählt dazu. Es gibt mehrere Möglichkeiten, Wasser effizienter zu nutzen: - Wasserreduzierende Spülkästen verbrauchen deutlich weniger Wasser pro Spülgang. Noch nachhaltiger ist die Nutzung von Regenwasser für die Toilettenspülung oder die Gartenbewässerung. - Durch die Installation von Zwischenzählern in Mehrfamilienhäusern wird der Wasserverbrauch individuell abgerechnet. Das motiviert viele Haushalte, sparsamer mit Wasser umzugehen. Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen Modernisierungen umfassen auch gesetzlich vorgeschriebene bauliche Anpassungen, die der Vermieter umsetzen muss. Dazu zählen Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), den Landesbauordnungen oder dem Denkmalschutz.

MODERNISIERUNG: RECHTE UND PFLICHTEN DES VERMIETERS

Ankündigungspflicht Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, Zeitplan, Einschränkungen und eine mögliche Mieterhöhung enthalten. Falls die Maßnahmen eine „unzumutbare Härte“ für Mieter bedeuten, kann schriftlich Widerspruch eingelegt werden. Vermieter sind verpflichtet, auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Die Härtefallprüfung berücksichtigt sowohl die finanzielle Situation der Mieter als auch die Interessen der Vermieterseite. Mieterhöhung nach Modernisierung Nach einer Modernisierung kann die Miete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöht werden. Dabei gelten folgende Grenzen (§559 Abs. 3a BGB): - Maximal 3,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren - Bei einer Ausgangsmiete unter 7,00 €/m²: maximal 2,00 €/m² Die Erhöhung ist unzulässig, wenn sie eine unzumutbare Härte darstellt. Zudem sind Kosten für Reparaturen, Sanierungen oder staatliche Förderungen von der Berechnung abzuziehen. Für genauere Informationen bezüglich der Mieterhöhung nach Modernisierung, kommen Sie hier zu unserem Artikel: Einschränkungen bei der Mieterhöhung Keine Erhöhung ist möglich, wenn die Modernisierung lediglich einen üblichen Zustand herstellt oder gesetzlich vorgeschrieben war (§559 Abs. 4 BGB). Der übliche Zustand ergibt sich aus der Ausstattung von mindestens zwei Dritteln vergleichbarer Wohnungen in der Region. Sonderkündigungsrecht nach Modernisierung Mieter haben gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht, wenn infolge einer Modernisierung die Miete erhöht wird. Sie können innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Mieterhöhungserklärung ihr Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dadurch erhalten sie die Möglichkeit, einer finanziellen Mehrbelastung durch die Modernisierungsmieterhöhung zu entgehen und sich rechtzeitig nach einer alternativen Wohnmöglichkeit umzusehen.

FÖRDERPRORGRAMME FÜR MODERNISIERUNGSMAßNAHMEN

Für die Modernisierung von Wohngebäuden gibt es zahlreiche Förderprogramme für Eigentümer, Unternehmen und die öffentliche Hand. Einige der wichtigsten stellen wir hier vor. Energieberatung der Verbraucherzentralen Privathaushalte, Eigentümer und Mieter können eine kostenlose Energieberatung der Verbraucherzentralen in Anspruch nehmen. Energieberater analysieren vor Ort den energetischen Zustand der Immobilie und erstellen Checklisten mit Modernisierungsempfehlungen. Die Beratung kostet maximal 30 Euro und wird vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie gefördert. Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Neubauten, Modernisierungen und den Kauf energieeffizienter Gebäude mit Krediten und Zuschüssen. Die Förderhöhe richtet sich nach dem Energieeffizienzgrad. Besonders gefördert werden: - Erneuerbare-Energien-Klasse: Gebäude, die mindestens 55 % ihres Wärme- und Klimabedarfs aus erneuerbaren Energien decken. - Nachhaltigkeits-Klasse: Effizienzhäuser mit einem Nachhaltigkeitszertifikat gemäß „Qualitätssiegel Nachhaltige Gebäude“. Geförderte Modernisierungsmaßnahmen - Wärmedämmung - Erneuerung von Fenstern und Türen - Einbau/Austausch von Lüftungsanlagen - Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage Die Förderung hängt vom erreichten Energiestandard bzw. der Energieeinsparung ab. Fördermittelberatung Die Vielzahl der Fördermöglichkeiten macht die Auswahl komplex. Verbraucherzentralen und Hausverwaltungen helfen bei der Wahl der passenden Maßnahmen und Förderinstrumente. Wichtig: Förderanträge müssen vor Beginn des Modernisierungsprojekts gestellt werden!