Mietverträge bestehen oft über viele Jahre. Bestimmte Vertragsarten, wie Staffel- oder Indexmietverträge, enthalten Klauseln, die eine automatische Erhöhung der Miete vorsehen. In anderen Fällen erfolgt die Mietanpassung durch eine Mieterhöhung. Doch wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen, und welche Regeln müssen Vermieter dabei beachten? Unter welchen Bedingungen eine Mieterhöhung zulässig ist und in welchem Umfang sie erfolgen darf, erläutern wir im Folgenden. Mieterhöhungen bedürfen der Schriftform und müssen den Mietern rechtzeitig mitgeteilt werden. Zwischen der Ankündigung und der tatsächlichen Erhöhung müssen mindestens zwei volle Monate liegen. Eine Mieterhöhung im ersten Jahr nach Einzug ist unzulässig; die früheste Zustellung ist erst nach Ablauf des zwölften Monats möglich. Für alle weiteren Mieterhöhungen gilt ein Mindestabstand von 15 Monaten. Zudem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % steigen (Kappungsgrenze). In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt diese Grenze bei 15 %. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind erlaubt. Dabei können bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Allerdings darf die Mieterhöhung maximal 3 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen bzw. höchstens 2 Euro, wenn die Miete zuvor unter 7 Euro pro Quadratmeter lag. Mieter müssen einer gerechtfertigten Mieterhöhung zustimmen. Halten sie die Erhöhung für unbegründet oder erfolgt die Ankündigung nicht ordnungsgemäß, können sie Widerspruch einlegen. In diesem Fall müssen Vermieter die Zustimmung gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.

7 TIPPS FÜR EINE RECHTMÄßIGE MIETERHÖHUNG OHNE NEGATIVES IMAGE

Eine Mieterhöhung durchzusetzen, ohne als „Miethai“ wahrgenommen zu werden, erfordert Fingerspitzengefühl und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Mit diesen sieben Tipps gelingt die rechtmäßige Anpassung der Miete: 1. Mietvertrag prüfen Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur möglich, wenn der Mietvertrag dies zulässt. Grundlage hierfür ist § 558 BGB. 2. Korrekte Form wahren Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. Ein Einschreiben bietet jedoch zusätzliche Sicherheit, falls es zu einem Rechtsstreit kommt. 3. Pflichtangaben in der Ankündigung Die Mitteilung über die Mietanpassung muss folgende Informationen enthalten:
- Datum der Ankündigung
- Namen von Mieter und Vermieter
- Neue Miete in Euro sowie in Euro pro Quadratmeter
- Frist zur Zustimmung
- Datum des Inkrafttretens der Mieterhöhung 4. Nachvollziehbare Begründung liefern Jede Mieterhöhung muss sachlich begründet sein. Vermieter können sich dabei auf die ortsübliche Vergleichsmiete, ein Sachverständigengutachten oder den Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen stützen. 5. Wohnfläche als Berechnungsgrundlage Die Anpassung darf nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen. Eine vorherige Überprüfung kann Streitigkeiten verhindern, da Mieter ein fehlerhaftes Flächenmaß beanstanden und Rückzahlungen fordern könnten. 6. Vollmacht bei Verwaltung durch Dritte Falls die Mietanpassung von einer Hausverwaltung durchgeführt wird, ist eine Vollmacht erforderlich. Diese sollte im Original oder als Kopie dem Schreiben beiliegen. 7. Rechtssicherheit gewährleisten Fehlen notwendige Angaben oder Formalitäten, wird die Mieterhöhung unwirksam. Im Streitfall kann dies zur Ablehnung der Forderung führen, sodass der Prozess von Neuem beginnen muss.

WANN IST EINE MIETERHÖHUNG ERLAUBT?

Die Nettokaltmiete wird im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter festgelegt, ist jedoch nicht unveränderlich. Vermieter haben unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Miete anzupassen. Eine Erhöhung kann beispielsweise aufgrund eines allgemeinen Mietanstiegs in der Region oder infolge von Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung oder am Gebäude erfolgen. Welche Arten von Mieterhöhungen es gibt und unter welchen Bedingungen sie zulässig sind, wird im Folgenden näher erläutert.

MIETERHÖHUNGEN NACH VEREINBARUNG

Gemäß § 557 Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter eine Mieterhöhung frei vereinbaren. Dies bedeutet, dass eine Anpassung der Miete jederzeit möglich ist, wenn beide Vertragsparteien der Erhöhung zustimmen. Anders als bei gesetzlichen Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB gibt es hier keine Kappungsgrenze oder Wartefrist – die neuen Mietkonditionen gelten unmittelbar nach der Einigung. Wichtige Voraussetzungen: - Freiwillige Zustimmung: Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Mieter ausdrücklich zustimmt. Eine einseitige Erhöhung durch den Vermieter ist unzulässig. - Form: Die Vereinbarung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Aus Beweisgründen wird jedoch eine schriftliche Vereinbarung empfohlen. - Höhe und Zeitpunkt: Die Parteien können Höhe und Zeitpunkt der Erhöhung frei bestimmen, sofern keine anderen vertraglichen oder gesetzlichen Regelungen entgegenstehen. Beispiel: Ein Mieter zahlt eine Nettokaltmiete von 800 €. Der Vermieter schlägt eine Erhöhung um 50 € auf 850 € vor. Der Mieter stimmt dieser Anpassung freiwillig zu. Beide Seiten unterzeichnen eine schriftliche Zusatzvereinbarung. Ab dem vereinbarten Termin zahlt der Mieter die neue Miete. Diese Form der Mieterhöhung bietet Flexibilität, ist jedoch nur durch eine einvernehmliche Regelung möglich.

MIETERHÖHUNG NACH STAFFELMIETE

Die Staffelmiete ist eine vertraglich vereinbarte Form der Mieterhöhung, die in § 557a BGB geregelt ist. Hierbei wird bereits im Mietvertrag festgelegt, in welchen Zeitabständen und um welche Beträge die Miete steigt. Diese Erhöhungen erfolgen automatisch zu den vereinbarten Terminen, ohne dass eine weitere Zustimmung der Mieter erforderlich ist. Wichtige Voraussetzungen: -Schriftform erforderlich: Die Vereinbarung der Staffelmiete muss zwingend schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. -Feste Beträge: Die Mieterhöhungen müssen als konkrete Geldbeträge in Euro angegeben werden (z. B. „+50 €“). Eine prozentuale Erhöhung ist unzulässig. -Mindestabstand zwischen Erhöhungen: Die Miete darf frühestens alle 12 Monate steigen. -Keine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB: Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Beispiel: Eine Mieterin schließt einen Mietvertrag mit einer Staffelmiete ab. Die Vereinbarung lautet: - 01.01.2025: Nettokaltmiete 800 € - 01.01.2026: Erhöhung um 50 € auf 850 € - 01.01.2027: Erhöhung um weitere 50 € auf 900 € Diese Erhöhungen treten automatisch in Kraft. Eine separate Ankündigung durch den Vermieter ist nicht erforderlich. Die Staffelmiete bietet Mietern Planungssicherheit, da künftige Erhöhungen bereits festgelegt sind. Vermieter profitieren von regelmäßigen Mieterhöhungen ohne zusätzliche Verhandlungen.

MIETERHÖHUNG NACH INDEXMIETE

Die Indexmiete ist eine Mietanpassung, die in § 557b BGB geregelt ist und sich an der Entwicklung eines Indexes orientiert, um die Miete an die allgemeine Preissteigerung anzupassen. Im Mietrecht für Wohnraum (Privatpersonen) darf ausschließlich der Verbraucherpreisindex (VPI) als Grundlage für Mieterhöhungen verwendet werden, während im Gewerbemietrecht keine feste Bindung an den VPI besteht und somit auch andere Indizes zur Anwendung kommen können. Wichtige Voraussetzungen und Anwendung: - Verbraucherpreisindex (VPI): In der Regel erfolgt die Mieterhöhung nach dem VPI, der die allgemeine Preisentwicklung misst und vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Die Mietanpassung erfolgt auf Basis der prozentualen Veränderung des Indexes, und zwar in den vereinbarten Abständen, meist jährlich. - Schriftliche Vereinbarung: Die Indexmiete muss im Mietvertrag schriftlich festgelegt sein. - Anpassungsintervall: In der Regel kann die Miete jährlich angepasst werden, wobei dies im Mietvertrag genau definiert sein muss. Besondere Regelungen im Gewerbemietrecht: Im Gewerbemietrecht ist die Kopplung der Miete an den Verbraucherpreisindex nicht zwingend. Es ist vielmehr möglich, die Miete mit einem anderen Index oder einem wirtschaftlichen Maßstab zu koppeln. Dies erlaubt eine flexiblere Anpassung an die Bedürfnisse beider Parteien und kann von den Marktbedingungen oder branchenspezifischen Indizes abhängen. Beispiel (Wohnraummiete): Ein Mietvertrag mit Indexmiete wird zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen. Die Ausgangsmiete beträgt 1.000 €, und die Miete wird jährlich entsprechend dem VPI angepasst. Steigt der VPI im Jahr 2025 um 4 %, erhöht sich die Miete um 40 €: - Ausgangsmiete: 1.000 € - VPI-Steigerung von 4 %: 1.000 € × 0,04 = 40 € - Neue Miete: 1.040 €
Die Indexmiete bietet für beide Vertragsparteien eine verlässliche Möglichkeit, die Miete an die Inflation oder andere wirtschaftliche Veränderungen anzupassen.

MIETERHÖHUNG BIS ZUR ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE

Im Mietrecht können Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn sie unter der marktüblichen Miete liegt. Diese Anpassung ist in § 558 BGB geregelt. Ziel ist es, dass die Miete an den lokalen Mietspiegel angepasst wird, um eine faire und marktgerechte Miete zu gewährleisten. Wichtige Voraussetzungen: 1. Mindestfrist von 15 Monaten: Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB kann frühestens 15 Monate nach Mietbeginn oder der letzten Mieterhöhung erfolgen. 2. Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 %. 3. Begründung der Mieterhöhung: Der Vermieter muss die Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründen, die durch den örtlichen Mietspiegel, durch Vergleich mit mindestens drei ähnlichen Wohnungen oder durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden kann. Beispiel: Eine Mieterin zahlt aktuell 600 € für eine Wohnung, während der örtliche Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen eine Miete von 750 € vorsieht. Der Vermieter möchte die Miete auf den aktuellen Marktwert anheben und kann daher eine Mieterhöhung von 600 € auf 750 € verlangen. Die Mieterhöhung muss jedoch in den folgenden drei Jahren unter der Kappungsgrenze von 20 % bleiben. Berechnung der Kappungsgrenze: - 20 % von 600 € = 120 € - Neue Miete darf höchstens 720 € betragen (600 € + 120 €). In diesem Fall könnte der Vermieter die Miete auf 720 € erhöhen, aber nicht auf die volle ortsübliche Vergleichsmiete von 750 €, da die Kappungsgrenze überschritten würde. Die Mieterhöhung muss schriftlich mit einer nachvollziehbaren Begründung mitgeteilt werden. Wenn der Mieter die Erhöhung ablehnt, könnte der Vermieter die Zustimmung einklagen.

MIETERHÖHUNG NACH MODERNISIERUNG

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist in § 559 BGB geregelt. Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung oder am Gebäude durchführt, kann er einen Teil der dadurch entstandenen Kosten auf die Mieter umlegen. Dies dient dazu, den Vermieter für die Investitionen in die Verbesserung der Wohnqualität oder Energieeffizienz zu entschädigen. Wichtige Voraussetzungen: 1. Kosten der Modernisierung: Nur die tatsächlichen Kosten für die Modernisierungsmaßnahme können zur Mieterhöhung herangezogen werden. 2. Erhöhung von 8 %: Der Vermieter kann maximal 8 % der entstandenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. 3. Ankündigungspflicht: Der Vermieter muss die Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung schriftlich über die geplanten Maßnahmen und die voraussichtliche Mieterhöhung informieren. 4. Abzug von Drittmitteln: Wenn der Vermieter Fördermittel oder verbilligte Darlehen (z. B. von der KfW) für die Modernisierung erhalten hat, müssen diese Beträge von den Kosten abgezogen werden. 5. Erhaltungsmaßnahmen: Maßnahmen, die lediglich der Instandhaltung oder Reparatur dienen, dürfen nicht zu einer Mieterhöhung führen. Nur echte Modernisierungen, die die Wohnqualität verbessern, sind anrechnungsfähig. Beispiel: Ein Vermieter führt eine umfassende energetische Modernisierung durch, bei der die Fassade isoliert und Fenster erneuert werden. Die Gesamtkosten für diese Maßnahme betragen 20.000 €. - Fördermittel: Der Vermieter hat ein verbilligtes KfW-Darlehen von 5.000 € erhalten. Diese Summe muss von den Modernisierungskosten abgezogen werden. - Anrechenbare Kosten: 20.000 € - 5.000 € = 15.000 €. - Mieterhöhung: 8 % von 15.000 € = 1.200 € jährlich. Die jährliche Mieterhöhung beträgt 1.200 €, was einer monatlichen Erhöhung von 100 € entspricht.
Wenn im Rahmen der Modernisierung jedoch auch Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, etwa die Reparatur eines undichten Dachs, dürfen diese Kosten nicht in die Berechnung einfließen.

SONDERKÜNDIGUNGSRECHT DES MIETERS

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung ist in § 561 BGB geregelt. Es gibt Mietern das Recht, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen, wenn eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB erfolgt. Bei anderen Formen der Mieterhöhung, wie z. B. Indexmieten oder Staffelmieten, besteht dieses Sonderkündigungsrecht jedoch nicht. Wichtige Voraussetzungen: 1. Kündigungsrecht bei Erhöhungen nach § 558 und § 559 BGB: Ein Sonderkündigungsrecht besteht nur, wenn die Mieterhöhung nach den genannten Paragraphen (vergleichbare Miete oder Modernisierungsmaßnahmen) erfolgt. 2. Frist: Der Mieter muss innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Mieterhöhung kündigen. Die Kündigung wird mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam, sodass der Mieter nach der Kündigung in der Regel noch etwa drei Monate in der Wohnung bleibt. 3. Keine Gründe erforderlich: Der Mieter muss keine Gründe für die Kündigung angeben, das Recht besteht unabhängig von der Zustimmung des Vermieters. Beispiel: Ein Mieter erhält am 1. Juni 2025 eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, die die Miete auf den örtlichen Mietspiegel anpasst und ab dem 1. August 2025 gelten soll. - Zugang der Mieterhöhung: 1. Juni 2025. - Kündigungsfrist: Der Mieter hat bis spätestens 31. Juli 2025 Zeit, die Kündigung zu erklären. - Wirksamkeit der Kündigung: Die Kündigung wird mit Ablauf des 30. September 2025 wirksam. Im Beispiel hat der Mieter also die Möglichkeit, nach der Mieterhöhung außerordentlich zu kündigen. Bei einer Mieterhöhung nach Index- oder Staffelmiete würde der Mieter jedoch kein Sonderkündigungsrecht haben. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Sonderkündigungsrecht nach §561 für den Mieter nur bei Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB gilt.

7 TIPPS FÜR DIE MIETERZUSTIMMUNG

1.Obwohl eine mündliche Zustimmung zur Mieterhöhung grundsätzlich möglich ist, wird stets empfohlen, diese schriftlich zu erteilen, um einen Nachweis im Streitfall zu haben. Eine Zustimmung unter Bedingungen ist jedoch nicht rechtsgültig; es sollten in diesem Fall gesonderte Vereinbarungen getroffen werden. 2.Eine Teilzusage ist hingegen zulässig und kommt in der Praxis häufig vor. Oftmals stimmen Mieter einer Mieterhöhung nur teilweise zu. Vermieter sollten darauf vorbereitet sein, wenn nicht die gesamte Erhöhung akzeptiert wird. 3.Zahlt der Mieter die erhöhte Miete, ohne ausdrücklich zuzustimmen, gilt dies als stillschweigende Zustimmung. Falls die Mieter jedoch die neue Miete nicht zahlen und auch nicht zustimmen, bleibt dem Vermieter in der Regel nur der Weg, die Zustimmung gerichtlich einzufordern. 4.Vermieter sollten bei der Berechnung der Mieterhöhung besonders genau sein. Wird eine zu hohe Erhöhung angesetzt, haben Mieter auch nach einer stillschweigenden Zustimmung das Recht, zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern. 5.Nach Erhalt der Mieterhöhungsankündigung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Besonders bei hohen Erhöhungen könnte dies den Mieter zu einer Kündigung bewegen. Bei guten Mietern sollten Vermieter daher vorsichtig agieren, um eine Kündigung zu vermeiden. 6.Es ist ratsam, die Mieterhöhungsankündigung nicht direkt vor der Wohnungstür zu übermitteln oder die Zustimmung in dieser Form zu verlangen, da solche mündlichen Vereinbarungen als Haustürgeschäfte gelten könnten. Dies würde den Mietern ein Widerrufsrecht einräumen. 7.Falls keine Zustimmung erfolgt, bleibt den Vermietern schließlich nur die Klage auf Zustimmung, wobei sie die Klagefrist von drei Monaten nach der Mieterhöhungsankündigung einhalten müssen. Wird diese Frist versäumt, muss eine neue Mieterhöhung angekündigt werden, und die Fristen beginnen erneut.